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小区地下停车位权属问题研究
来源:浙江尹天律师事务所 沈鹏飞 发表时间:2015-03-20 浏览:10672 分享:

  关键字:建筑物区分所有权  容积率  共有

  随着城市汽车保有量的增加,停车难的矛盾日益突出。为解决城市停车位不足的现实困难,2005年浙江省出台了《城市建筑工程停车场(库)设置规则和配建标准》,2009年杭州市又出台了《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则(试行)》。这两份文件对杭州市住宅小区建设配套停车位做了硬性的规定,开发商必须在开发小区过程中配建符合比例的停车位。在各种类型的停车位中,小区地下停车位因占地小、投资成本低受到开发商的青睐。但近年来有关地下停车位的权属纠纷时有发生[2003年南京市鼓楼区法院判决星汉城市花园小区地下车库归业主共有。2008年北京市第二中级法院判决法院判决北京嘉润花园开发商金致达公司享有地下车库的所有权。参见《住宅小区地下停车位归属界定研究》,刘阅春,《学术论坛》2012年第2期。],这与地下停车位权属不清、部分城市无法办理地下停车位所有权证不无关系。本文将分析小区地下停车位的权属的产生及转移,希望厘清其中法律关系,并对实际问题提出自己一些粗浅的建议。

  一、小区地下停车位的概念及构成

  所谓小区地下停车位是指小区内部位于地表以下用于停放机动车辆的专门区域。地下停车位应当位于地表以下,空间不得超出建设用地范围,规划用途为停放机动车辆,并且各车位之间无实体隔断,一般在地面画线作为四至分割,并形成单独车位。

  小区地下停车位在建筑构成上与整体建筑物连为一体,与建筑物存在于共同的地基上与框架中。同时,小区地下停车位占用了建筑物土地的地下部分,所占用的空间往往为建筑物的地下室或地下人防工程,从物理上更无法将地下停车位与建筑物相分离,因此小区地下停车位应属于建筑物组成部分。

  二、小区地下停车位的权利取得

  由于建筑物与所附着的土地的不可分离性,法律对建筑物所涉及的权利包括土地使用权及建筑物所有权两个方面。

  1、土地使用权的取得

  建筑物的建造要依附于土地,不存在脱离土地存在的建筑物,也不存在脱离建筑物可以单独分割出去的土地。我国《土地管理法》第43条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。”房地产开发,必须合法拥有建设用地使用权,才能在划定的土地上建造房屋。从法律的角度来看,土地与建筑物互相依附,建筑物建成之时,土地的权利便分摊于每一单位面积的建筑物中,使每一单位面积的建筑物获得依附的基础。因此,获得土地使用权是小区地下停车位权利取得的先决条件。

  2、建筑物所有权的取得

  建筑物的产生是通过物理建造来达到目的的,随着房屋建造完成,建设人也同时对该物产生所有权,这种从无到有的物权产生方式,法律上称之为原始取得。《物权法》第30条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”建筑物的开发商,在完成建造时,就取得了对整幢建筑物,当然也包括作为建筑物组成部分的地下停车位的所有权。

  三、小区地下车位权利的转移

  通过受让国有土地使用权及建造建筑物,开发商无可厚非地获得了小区地下停车位的所有权。此时,开发商是整个小区建筑的唯一所有权人,权利主体相对简单。但开发商建设房屋的目的是为了销售,开发商通过销售行为将小区房屋及地下停车位销售给了千百位业主。业主购买房屋后,对于建筑物专有部分或共有部分所取得的权利有所不同,我国《物权法》称之为建筑物区分所有权。

  建筑物因其格局复杂,权利主体众多,再加上现代建筑业水平不断提高,房屋的高度提升,面积增大,建筑物区分所有权制度应运而生。所谓建筑物区分所有权,即将建筑物分为专有部分与共有部分,每个业主对于自己的专有部分享有独立的所有权,全体业主对共有部分享有共有权并共同管理。《物权法》第72条第二款规定:“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”因此,小区地下停车位属于何种性质,关系到当小区房屋转让时,地下停车位究竟是仍由开发商单独拥有完成所有权,还是随着商品房交易而一并转让,并由全体业主所共有。如何区分建筑物专有部分与共有部分至关重要。

  《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条对专有部分作如下解释:“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”根据该司法解释,可以判断地下停车位在构造上有四至分割,能够明确区分位置及面积,在利用上可以排除他人使用而专由权利人使用。只是第三项“能够登记成为特定业主所有权客体”于现实中暂时不能实现,但该项不能实现源于行政行为的设置缺陷,就民事而言,盖不能因行政行为缺失而成为民事权利成为真空的理由。

  《物权法》第74条第二款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该款赋予开发商处分车位的权利,处分权能是所有权最重要的权能,也是拥有完整所有权的标志,这也表明了立法支持车位可以作为专用部分进行处分。

  四、实践的困扰

  《物权法》已经赋予开发商对小区地下停车位处分的权利,开发商站在自身经济利益的角度,也势必要将地下停车位出让。但受制于法律不完善,行政行为的缺失,开发商无法获得地下停车位的所有权证书。因此,在实际交易中,开发商往往与业主签订地下停车位使用权转让协议。在我国物权法中,并没有使用权这种物权,与之相近的有租赁权,但租赁权有20年的期限。根据物权法定的基本原则,转让使用权的合同应视为无效。若视为无效,交易安全及业主的的权益都无法受到保护。问题的产生,必然有其原因。

  城市建设用地寸土寸金,每个人都希望在更小的面积上建造更高的建筑,因此必须对建筑物的高度、面积、绿化率等作出相应的限制。《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第六条规定:“规划设计条件应当包括:地块面积,土地使用性质,容积率,建筑密度,建筑高度,……以及其他要求。”这条规定中提出一个重要的概念便是容积率。北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知中对容积率做出了解释:“容积率系指一定地块内,地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。”也就是说,容积率关系到一块地块内,开放商可以建造多少面积的房子,容积率越高,开发商建造的面积越大,所能获得的利益越多,但同时小区的房屋密度也越大,居住舒适性会有所降低。

  但是在计算容积率的行业操作中,却并未将地下建筑面积计算在容积率内,《容积率指标计算规则》指出:“地下有经营性面积的,其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。”该计算规则使得地下建筑面积未分摊到土地的使用权,成了所谓的脱离土地存在的建筑,这成了地下建筑物无法办理土地证,从而无法办理所有权证的根本原因。

  五、建议

  根据上述分析,地下停车位权利不明晰的问题主要源于以下几方面的原因:1、我国容积率计算规则导致地下停车位未分配到相应的土地使用权,使地下停车位成了在法律上无依附土地的“空中楼阁”;2、我国不动产登记制度遵循房地一致规则,建筑物取得所有权必须有相应的土地使用权,地下停车位无土地使用权导致其无法办理土地使用权证,当然也无法办理所有权证。

  基于以上原因,笔者提出几种处理方式,可为在一定程度上解决当下小区地下停车位权属不明的现状提供一些参考:一、修改容积率计算规则,将地下建筑面积也计算到容积率中,从而使地下建筑也分配到相应土地,让地下建筑有地所依,并给予办理土地使用权证与所有权证。二、修改土地出让政策,将土地使用权分为地上部分与地下部分,分别发证。《物权法》已对这种方法做出了肯定,第136条规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”但相应的行政操作办法迟迟没有跟上,实践中完全可以将地下土地单独发给土地使用权证,地下建筑单独计算容积率,有效解决地下建筑权属不清的问题。

  参考文献:

  1、王泽鉴:《民法总则》,北京大学出版社,2008年版。

  2、王利明:《物权法论》,中国政法大学出版社,1997年版。

  3、陈静:《区分所有状态下小区停车位的权属问题研究》,华东政法大学硕士学位论文。

  4、杨黎萌、陆平:《地下车位权属登记的难点》,摘自《房地产行政管理》,2008年第10期。

  5、刘阅春:《住宅小区地下车位的归属界定研究》,摘自《学术论坛》,2012年第2期。

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