前 言
当下，突如其来的新冠肺炎疫情席卷全国，各地随之采取的防控措施使得各行各业的商业活动均受到不同程度的影响。而这一突发的公共卫生事件对于房地产与建筑领域各法律主体之间的权利义务关系也将受到重大影响。
为帮助房地产与建筑等相关企业应对疫情，保障企业有序复工和恢复生产经营，防范相关法律风险。为此，浙江五联律师事务所房地产与建筑业务部组织徐华、徐波、孙泽天等专业律师就主要围绕房地产、建设工程、房产经纪、商业租赁、物业管理等纠纷中的实务问题作出相应解答，以期为相关企业及个人提供参考！
正 文
一、概述篇
1、何为“突发公共卫生事件”？
答：随着新冠状病毒肺炎的爆发，全国各地政府均迅速启动重大公共突发卫生事件一级响应。随后，日内瓦时间1月30日晚，世界卫生组织（WHO）宣布将新型冠状病毒（2019-nCoV）疫情列为“国际关注的突发公共卫生事件” （Public Health Emergency of International Concern，即PHEIC），这是世卫组织传染病应急机制中的最高等级。那么，何为“突发公共卫生事件”呢？
根据我国《突发公共卫生事件应急条例》第二条规定：本条例所称突发公共卫生事件（以下简称突发事件），是指突然发生，造成或者可能造成社会公众健康严重损害的重大传染病疫情、群体性不明原因疾病、重大食物和职业中毒以及其他严重影响公众健康的事件。
而被列为“国际关注的突发公共卫生事件（PHEIC）”需符合《国际卫生条例》所规定的以下两个条件：
（1）通过疾病的国际传播构成对其他国家的公共卫生风险；
（2）可能需要采取协调一致的国际应对措施。
2、本次疫情，对于合同履行是否构成不可抗力？
答：因疫情影响，导致合同无法履行的，即属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。依据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，应部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
在此，从司法实务的角度，需要说明的是:
（1）本次疫情确属不可抗力，但并非所有的合同当事人都可以引用不可抗力条款来免责，只有疫情影响到合同当事人无法按照合同约定严格、全面履行自己的义务时，才可以适用不可抗力这一法定免责事由来免除自己的责任；
（2）是否构成不可抗力与是否能达到不可抗力免责条件是两个不同的问题，在构成不可抗力的前提下，是否能够援引不可抗力免责则视个案履行约定及实际履行情况而有所不同；
（3）如因本次疫情影响到合同的履行，应根据《合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失”的规定及时通知对方以减轻可能给对方造成的损失。如因未及时通知而导致对方的损失，仍需承担一定的违约责任。
二、房地产篇
3、开发商能否以本次疫情影响构成不可抗力为由，主张延期交房或免除逾期交房责任？
答：根据购房合同约定或相关事实的认定，一般可以分为以下几种情形：
（1）如交房时间在疫情防控措施之前，则不能免除逾期交房责任，但应免除迟延复工期间应承担的违约责任；
（2）如交房时间在疫情防控措施期间，则开发商可主张将交房日期顺延至疫情解除之后的合理时间，且无需承担逾期交房的违约责任；
（3）如交房时间在疫情防控措施解除之后，但确因疫情影响导致无法按期交房，则可在正常复工后，根据项目的实际情况，重新约定合理的交房时间，并以合理的送达方式及时告知购房人；
（4）如延期交付房屋是由疫情防控和开发商的共同原因所导致，即假定无此次疫情的发生，房地产开发企业也不能按期交付商品房的，房地产开发企业仍须就自身过错承担相应的法律责任。
4、开发商能否以本次疫情影响构成不可抗力为由，主张延期办证或免除逾期办证责任？
答：根据购房合同约定或相关事实的认定，一般可以分为以下几种情形：
（1）如办理产权转移登记时间在疫情防控措施之前，则不能免除逾期办证责任，但应免除迟延复工期间应承担的违约责任；
（2）如办理产权转移登记的时间在疫情防控措施期间，确因政府部门业务窗口关闭的，办理产权转移登记时间应相应顺延至政府部门恢复正常办公后，且无需承担逾期办证的违约责任；
（3）如办理产权转移登记的时间在疫情防控措施解除之后，则应根据疫情防控措施的影响期限，顺延办理产权转移登记时间并以合理的送达方式及时告知购房人。
5、房屋买受人能否以本次疫情影响为由，要求免除逾期付款或逾期办理银行按揭的违约责任？
答：金钱债务的给付义务一般不能适用不可抗力而免除责任，尤其是在网银、支付宝、微信等电子支付手段如此发达的今天，但买受人确因感染疫情处于救治阶段、隔离阶段或确属参与疫情防控的一线医护人员，亦或是大额付款需要在银行营业网点现场办理或需现场办理按揭手续，但银行网点未营业，其可主张全部或部分免除延期付款或延期办理按揭的法律责责。
6、因疫情影响，商品房认购协议双方应如何履行协议？
答：开发商与认购人签署的认购协议中，一般会约定签署正式商品房买卖合同、支付首付款等时间节点，若相关约定的履行期限在疫情防控期间，则因疫情影响导致认购协议无法按照约定期限履行，在此情况下，双方应及时协商变更履行期限，并免除各自逾期履行的违约责任。
7、商品房买卖合同双方能否以疫情影响为由要求解除合同？
答：合同解除主要分为法定解除与约定解除，笔者认为在当前背景下，关于合同解除主要还是适用于法定解除的情形，即《合同法》第94条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”那么在此，就涉及到本次疫情是否构成不可抗力以及是否影响合同目的的实现两个方面，对于是否构成不可抗力，我们已在前述问题中作出解答，不再赘述，本文主要探讨本次疫情是否影响合同目的的实现。
笔者认为，首先，本次疫情不会直接造成商品房买卖合同的目的落空；其次，本次疫情不会对商品房买卖合同的目的造成实质性影响；最后，疫情对房屋买卖合同的履行影响较小，目前看来不构成导致合同根本不能履行的情形。如前所述，本次疫情造成的影响只是时间与空间上，买受人对于取得房屋占有、使用、收益、处分的权利的合同目的，以及出卖人取得购房款的合同目的，完全可以待疫情结束后实现。因此，合同双方均应谨慎适用以疫情为由要求解除房屋买卖合同。
8、开发商能否以本次疫情影响为由，迟延履行保修义务？
答：通常情况下，保修书中并不会约定法定节假日等假期可相应顺延维修时间的约定，故开发商能否基于疫情影响主张迟延履行保修义务，取决于其是否与疫情及管控措施之间存在因果关系，若确因疫情防控致使开发商无法落实保修工作的，则开发商可在相关管控措施解除后安排工作人员进行维修，在此情况下房地产开发企业无需承担逾期履行保修义务的违约责任，但需要注意的是，房地产开发企业应注意收集因此而不能履行合同的证明文件。
9、开发商可以采取哪些措施应对可能出现的法律风险？
答：开发商应以合理评估交房、办证时间为前提，做好通知、协调工作。具体措施开展可以参考以下几个方面：
（1）组织专人对所有楼盘的工程施工进展、商品房预售登记、竣工验收、备案、交房、办证时间等情况进行整理，并分析企业是否存在逾期交房、办证风险。如存在，企业应及时将有关情况书面通知买受人，并应在合理期限内提供书面材料证明不可抗力的发生以及该不可抗力对其履约造成实质影响的事实。
（2）做好相关证据的搜集和留存工作，如向买受人发送书面通知等函件时注意留存相应邮寄单据等。
（3）确保施工、监理等相关单位在复工后及时制定合理的工程施工计划，争取工程尽早竣工验收，避免损失进一步扩大。
（4）及时咨询法律顾问，妥善处理因受疫情影响的合同履行风险。
三、建设工程篇
10、承包人能否以疫情影响，要求工期顺延？
答：（1）合同有约定的情形
发生不可抗力后，工期是否可顺延，首先从约定。根据住建部2017、2013示范文本以及FIDIC合同的通用条款，若复工或开工时间确实受疫情影响的，承包人按照合同约定的期限和程序履行通知义务并提供相关证明材料后，工期应当顺延。
（2）合同无约定的情形
在实践中，部分企业未采用住建部示范文本或FIDIC合同，签署的合同由其自行拟定，而有些工程存在“黑白合同”的情况，实际履行的合同并非示范文本，并且，这些自行拟定或实际履行的合同可能未对不可抗力的后果进行约定。在此情况下，则应根据法律规定来判断工期是否应当顺延。
根据《民法总则》第一百八十条第一款及《合同法》第一百一十七条第一款的规定，如果承包人确因疫情影响无法按原定计划复工/开工的，承包人不承担民事责任，工期应当顺延。
（3）承包人在疫情发生前即存在迟延履行的情形
依据《合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，但应免除迟延复工期间应承担的违约责任。
11、承包人应如何就疫情影响采取防范措施？
答：当因疫情影响导致工期迟延时，承包方应严格按照合同约定的时间和程序，与发包方通过签订补充协议、往来函件、顺延签证等洽商记录形式确认工期顺延，这是承包方免除工期延误责任的有效证据。此外，还应收集证明疫情影响造成不可抗力和因此造成损失的证据，包括人工损失费、材料费、机械设备费、管理费等增加的费用，但不包括利润。
12、发包方应如何就疫情影响采取防范措施？
答：
（1）注意逾期答复的法律后果。
《2017版施工合同示范文本》通用合同条款第19.2项规定：发包人应在监理人收到索赔报告或有关索赔的进一步证明材料后的28天内，由监理人向承包人出具经发包人签认的索赔处理结果，发包人逾期答复的，视为认可承包人的索赔要求。
（2）逾期提出索赔的法律后果。
《2017版施工合同示范文本》通用合同条款第19.3项规定：发包人应在知道或应当知道索赔事件发生后28天内通过监理人向承包人提出索赔意向通知书，发包人未在前述28天内发出索赔意向通知书的，无权要求赔付金额和（或）延长缺陷责任期。
（3）认真核实不可抗力（疫情）发生时间、工期延长时间、停工复工的时间、监理单位提供的证明以及承包方提出的价格调整、费用增加、停工损失等实际发生的经济损失和（或）权益损害，方能作为索赔依据。
13、如何确定发/承包人因本次疫情导致停工期间的损失承担？
答：以《2017版施工合同示范文本》为例，通用条款17.3.2条约定不可抗力导致的人员伤亡、财产损失、费用增加和（或）工期延误等后果，由合同当事人按以下原则承担：
注：上述损失事项及承担原则仅作为按照《2017版施工合同示范文本》签订施工合同的双方当事人的参考依据，具体情况仍须结合双方签订的合同及相应特定情形灵活处理。
14、发生疫情后，承包人未能采取积极有效措施而导致扩大损失增加的造价，发包人能否拒绝支付？
答：依据《合同法》第一百一十八条的规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应采取适当的措施，减少不可抗力造成的损失。如该方当事人在新冠肺炎疫情发生后，未采取适当的减损措施，导致损失扩大的，对于扩大部分的损失，该方当事人不得以疫情影响为由主张免责或要求另一方当事人承担损失。因此，发包人应当仔细审阅承包人提交的索赔文件，对因承包人未能采取积极有效措施减少损失而产生的造价增加，应当拒绝支付。
15、因疫情影响导致延迟复工，农民工工资的支付应如何处理？
答：在疫情延续期间，建筑企业自有的农民工用工应按规定支付工资。
建筑企业临时用工模式下，若建筑企业与农民工之间签有劳动合同的，应按国家和地方规定支付迟延复工期间的工资或生活费，该工资或生活费标准以停工期工资或当地最低工资、生活费为宜。
违法发包情形下，由实际施工人雇佣之农民工，在家隔离、未到达工程现场的，建筑企业原则上无需向其支付工资；但是，在农民工到达工程现场，又因疫情影响被隔离或者工程无法复工，且实际施工人不予支付其待工期间的工资或者遣散费的，建筑企业应基于用工主体责任而承担相关费用。
16、建设工程承包人的优先权可否因疫情防控相应顺延？
答：不能。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，该期间为除斥期间。除斥期间在法律上属于不变期间，不因任何事由中断、中止和延长，一旦届满，权利人就丧失了实体权利。
四、房产经纪篇
17、房屋经纪机构能否在疫情期间上涨租金？
答：根据《价格法》的规定，房屋经纪公司若在疫情期间随意上涨租金的，属于哄抬价格。哄抬价格的，根据《价格违法行为行政处罚规定》第五条规定：“经营者违反价格法规定，哄抬价格，推动商品价格过高上涨的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。没有违法所得的，给予警告，可以并处2万元以上20万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。”此外，在疫情期间，哄抬物价、牟取暴利，严重扰乱市场秩序，违法所得数额较大或者有其他严重情节的，可以非法经营罪追究刑事责任。
18、本次疫情影响下，房屋经纪机构在二手房买卖行为中应如何应对？
答：房屋经纪机构作为居间方，主要履行的是报告订约机会、提供交易信息，并在委托人授权下代办产权信息查询等事项的义务，对于交房、注销抵押登记、产权转移登记以及支付购房款、办理银行按揭的义务主体一般还是二手房买卖合同的双方当事人。在当前疫情影响下，建议房屋经纪机构应做好以下几点：
（1）核查已签订的居间合同，对于合同中的时间节点包括签订网签备案合同、存量按揭贷款结清、新增银行按揭贷款办理、首付款支付、交房时间等，应审慎注意，提示卖方或买方及时履行合同义务，若因疫情影响不能履行的，应沟通卖方或买方签订补充协议，变更相关合同义务的履行时间节点，避免产生不必要的纠纷；
（2）关注立法机关、司法机关及行政部门针对疫情情况不断出具的法律规范、司法解释及政策，研判司法实务对于房产交易过程中产生的一系列问题的解读，正确引导交易双方解决纠纷。
五、商业租赁篇
19、承租人能否以疫情影响为由要求解除合同或减免租金？
答：如果承租人确因疫情影响导致无法使用租赁房屋，可根据公平原则要求适当减免租金或延长租期，但承租人一般不能以此为由解除合同；如果承租人仅以疫情影响导致收益下降为由，或在疫情发生后签订的房屋租赁合同，一般不能要求解除合同或要求减免租金。
此外，根据现行的政策及司法实务，当事人应关注以下几点：
（1）针对承租国有资产类生产经营用房的企业（含个体工商户），部分地区政府已出台相关“惠企”规定，对上述承租人实行2月免收租金、3月4月房租减半政策。故上述主体的承租人需密切关注当地的有关规定，主动递交申请办理减免房租手续。
（2）对于非国有经营用房的租金，各地政府仅系鼓励减免而非强制，故仍需遵从合同当事人的意愿。
（3）当前，政府根据各行业对疫情防控影响的不同，进行分类管控措施，如网吧、电影院、剧场、KTV 等娱乐场所，部分地方政府发文明令暂停营业，对于该类承租人适用减免租金、延长租期的空间会相对较大，除此之外，我们保持谨慎态度；
（4）司法实践中，不论是适用不可抗力制度还是情势变更制度都是非常谨慎的。如果正在或即将因疫情导致租赁合同履行受限的，建议先尽量通过友好协商的方式解决问题，同时需要保留因疫情导致不能履行合同或对履行合同造成实质影响的证据。
20、如何确定承租人在疫情防控期间未按时支付租金行为的法律责任？
答：承租人在疫情防控期间不能按时支付租金的情况分为两类。一类是承租人未支付租金的行为与疫情防控直接相关，比如承租人因疫情防控无法与出租人对接，又无法通过其它方式支付租金，对于该种情况，可以根据疫情防控对承租人的影响，部分或者全部免除承租人的违约责任，出租人亦不能因此解除合同。另一类是承租人以疫情防控导致经济效益下降为由未按时支付租金。对于该种情况，一般不宜认为疫情防控与未支付租金之间存在法律上的因果关系，承租人未按时支付租金的行为构成违约同时，该违约行为与疫情导致的经济效益不好有关，并非恶意违约，只要承租人在疫情结束之后继续履行合同且补交房租，出租人的合同目的仍然可以实现，不宜认定为根本违约，进而解除合同。
21、疫情期间，对于商业租赁合同双方当事人的建议！
答：承租人应及时将自身受疫情影响的情况及减免租金的请求书面通知出租人，并提供自身受疫情影响的相应证据（如政府的通知、政策文件等对合同履行产生直接影响的、权威媒体关于本次疫情的新闻报道等）。
出租人可根据自身情况决定是否减免，考虑到法院根据公平原则支持减免的情况更多，建议出租人能够与承租人积极协商，在综合考虑对承租人减免租金时，在减免租金比例上可根据承租人受疫情影响程度决定（如已被政府明确关闭或限制使用场所、暂停营业或由于疫情影响致使合同当事人根本不能履行的此类承租人，减免比例可适当提高或全部减免），这样不仅能促进双方友好合作关系，同时亦可避免后续发生纠纷或者诉讼的风险。
六、物业管理篇
22、业主能否以受疫情影响为由拒交物业费?
答：业主不得以本次疫情为由拒交物业费。首先，物业企业的义务是对物业区域的秩序维护、环境卫生维护、共有设施设备维护等工作，疫情期间，物业企业的工作成本增大，不仅要进行日常的维护，还要配合进行防疫管理。其次，本次疫情并非业主不履行交费义务的合理抗辩事由。因此，业主不能以疫情为由要求物业企业必须减免物业费，更不能因不满物业企业封门、检查等防疫措施而拒交物业费。
23、物业服务企业面对本次疫情如何有效减少损失？
答：物业服务企业可以主动向有关部门申请享受政府出台的税收优惠、财政补助政策。相关政策包括：依法延长申报纳税期限、减免缓交企业税收、对疫情防控重点企业贷款给予财政贴息、降低企业房租以及基础设施成本等。具体可以参考财政部、国家税务总局《关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》、中共浙江省委、浙江省人民政府《关于坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战权利稳企业稳经济稳发展的若干意见》以及中共杭州市委、杭州市人民政府《关于严格做好疫情防控帮助企业复工复产的若干政策》等规定。其中，中共杭州市委、杭州市人民政府《关于严格做好疫情防控帮助企业复工复产的若干政策》 第七条特别指出：加大对物业企业扶持力度。对参与属地疫情防控工作的住宅小区物业服务企业，政府可按照在管面积每平方米0.5元的标准给予两个月补助。
24、物业专项服务委托合同如何履行?
答：对于园林绿化、外墙粉刷等非紧急事项，从有利于防疫的角度，非紧急事项可以不可抗力为由延期履行，具体履行可由双方商定。对于电梯维修、水电气暖等紧急事项，合同应当按约定继续履行，但是物业服务企业应提醒并监督合同相对方在合同履行中，按照规定采取必要的疫情防护措施。
此外，除对上述问题进行解答之外，作为与房地产、建筑工程企业紧密相关的劳动用工方面的问题，具体请参考“五联律师”公众号关于企业劳动用工有关内容的详细解答。
特别提示：
前述问题解答系律师根据突发公共事件影响期间所出现的特殊情况，根据相关法律、法规及对司法实践的理解出具的概括性指引，不构成针对特定事项出具的正式法律意见。因目前新的法律、法规及政策不断出台，针对特殊情况下的法律规范也可能会因此变化，在此特别提请使用者注意，如遇有特定法律事项需要解决，请咨询专业的律师或其他法律工作者！
