2022年9月16日下午，由杭州市律师协会农业农村专业委员会主办的涉农房产诉讼实务研讨会在杭州市律协大会议室顺利举行。本次研讨会由吴洁心律师主持，市律协农专委主任吴桂江律师、副主任朱俊律师以及其他委员律师、非委员律师、实习律师到场参会。本次会议邀请了朱俊律师作了题为《涉农村房产诉讼中若干司法实务问题研究》的主题讲座。
会议开始后，主持人对本次研讨会作开场致辞，并隆重介绍了本次交流研讨会的分享嘉宾朱俊律师。随后，进入主题分享环节，由朱俊律师作专题报告。
分享内容：
第一部分，首先朱俊律师介绍了农村房屋所涉的纠纷在哪类纠纷中会涉及，其归纳主要集中于农村房屋买卖合同纠纷、分家析产纠纷、离婚纠纷、继承纠纷这4类。然后讲解了宅基地使用权概念的法律来源——第一次正式用词出现在2007年颁布的《物权法》。
法条链接：《物权法》第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有
权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家 有关规定。
第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基 地的村民，应当重新分配宅基地。
第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记 或者注销登记。
《土地管理法》（2019年修正）第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治 区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的 基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。
第二部分，朱俊律师就农村建成后的房屋权属有关法律问题进行了讲解，其获得的方式，什么人可以成为所有权人，如有合法审批手续是否就是宅基地使用权人就是房屋的所有权人、房地一致原则的由来等等问题进行分析。
其中就合法建造的农村住房（因建造这种事实行为而设立所有权，并不包括继承等方式所产生的所有权权属纠纷）如何确认权属进行了深入的解析。
观点1：按照宅基地使用权人来终局性地确定房屋所有权人，而不考虑房屋的实际出资。
1、以发生争议时户上的家庭成员为房屋所有权人；
2、以农村建房用地审批文件或宅基地使用权审核文件上载明的成员，确定房屋所有权人。
观点2：依据房屋建造的出资和参与情况终局性地确定房屋所有权人，宅基地使用权人及农村建房用地审批文件仅具有推定出资人的作用，房屋所有权的归属仍以实际出资为准。
目前主流观点是按照宅基地使用权人来终局性地确定房屋所有权人，而不考虑房屋的实际出资。
其中也讲道上海市高级人民法院民一庭《关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见（试行）》中关于宅基地房屋中未成年人权利的确认：
根据《土地管理法》第62条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，通常宅基地使用权的取得是以户的名义获得。农村集体经济组织在确定一户农村村民的宅基地使用权面积和房屋的建筑面积时，一般以该户农村村民的人数作为主要参考依据。未成年人基于其在农村集体经济组织中的身份，与其他成员以一户的名义共同取得了宅基地使用权和房屋建设的许可，其父母等投资建造房屋的行为可视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同投资。《物权法》第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”，农村建房用地审批文件中核定的未成年人可认定为宅基地房屋的共同所有权人。
第三部分：朱俊律师讲解了农村房屋买卖合同纠纷会涉及的法律问题，以案例分析的形式分析以上的法律问题，向与会人员讲解了案件中所涉及的法律关系以及司法审判的观点。
案例一：
陈某迪（出卖人）将农村房屋出卖给了陈某明（买受人），为同村村民，陈某明在本村另有一处宅基地，转让时村镇两级均同意，陈某明已装修并居住15年，并取得不动产登记证书。现出卖人要求返还。
一审法院审理认为：我国《土地管理法》规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地， 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。由此可见，对农村宅基地使用权我国土地法有特别规定，每户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
本案中，被告已合法拥有一处宅基地，且被告也没有证据证明其符合拥有两处或两处以上宅基地使用权的条件，因此，原、被告签订的房屋转让协议因违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效，不受法律的保护。双方因无效合同取得的财产，应各自返还。被告关于协议有效的辩称不符法律规定，本院不予采信。原告要求确认房屋转让协议无效并要求被告返还房屋的诉讼请求合法，依法应予支持。因被告在本案中未提起反诉，故被告的相关权益可依法另行处理。原告对本案纠纷的造成，具有较大的过错，故应承担相应的诉讼费用。
二审法院经审理，认为上诉人陈某明与被上诉人陈某迪签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示。合同订立后，双方均按约履行了合同义务。依据双方协议，市房地产管理局于1998年9月10日将系争房屋过户登记至上诉人名下，对系争房屋所有权进行了确认。上诉人买受房屋之后，对房屋进行了整修，实际管理使用近15年。双方当事人现为同一集体经济组织成员，符合法律关于农村房屋买卖主体的特殊规定。被上诉人请求判令双方之间的买卖行为无效且返还系争房屋，违背了诚实信用 原则且不利于社会秩序的维护，本院不予支持。原审法院适用法律错误，判决不当，应予以纠正。上诉人的上诉理由合理，本院予以支持。
再审法院认为：现陈某迪以农村村民一户只能拥有一处宅基地为由认为案涉契约违反法律强制性规定而无效。然其引用的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定系管理性规范，并非效力性强制性规定，也并不约束同一集体经济组织内部成员之间的房屋转让行为，故陈某迪以此为由主张合同无效，实属对法律规定之误读，其关于案涉契约违反法律强制性规定而无效的主张难以成立。况且，案涉契约系当事人真实意思表示，协议签订后，双方亦实际履行了协议内容，相关行政管理部门亦对房屋权属变更予以认可并颁发相应权属证书，现陈某迪要求确认协议无效，有失诚信，二审对其诉请未予支持，并无不当。
案例二：
（2017）京0116民初2071号
法院认为：孙某安与石某签订的农村房产买卖协议系双方真实意思表示，签订上述协议时双方均系本村的集体经济组织成员，且该合同已经履行完毕，故该合同应为有效合同。农村村民一户只能拥有一处宅基地的相关法律规定，是农村集体土地方面的管理性规定，并非效力性规定，孙某安以合同违反了该规定为由认为双方所签协议无效，依据不足，故对其请求，本院不予支持。
案例三：
单某与富某、翁某农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书对案涉《房屋转让协议》效力的认定。
法院观点：因宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让，故受让农村住宅一方除应与转让方同为本村村民之外，还须满足自身无宅基地、符合宅基地申请条件这一条件。结合前述查明事实，虽然单某英与三被告均系长山头村村民，但在案涉《房屋转让协议》签订之前，单某户在长山头村尚有一处农村住宅。案涉《房屋转让协议》签订于2007年，故根据2004年修订后《土地管理法》第六十二条第 一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，《合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”之规定，并参 照《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》第15条“将宅基地上建造的房屋 出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定”之精神，案涉《房屋转让协议》因违反《土地管理法》的效力性强制性规定而应认定为无效。对单某关于案涉《房屋转让协议》依法成立并合法有效，以及要求三被告承担相应违约责任的相关主张，本院不予采信；对三被告的相关辩称，本院予以采纳。
二审法院认为：案涉房屋转让协议因违反强制性规定而无效，经原审法院认定在案，双方当事人对此均未提出上诉，本院依法予以维持。
案例四：
杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初13172号
一审法院观点：宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的集体经济组织身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。2005年10月16日，案涉房产转让协议签订时，俞某不属于杭州市余杭区仓前街道永乐村村集体经济组织成员。且从协议约定的内容看，案涉房产转让协议名义上农村房屋买卖，实则也涉及宅基地的处分，损害了集体经济组织的权益，违反了相关法律法规的强制性规定，故双方签订的房产转让协议系无效合同。
二审法院观点：双方当事人签订的案涉房产转让协议因违反我国土地管理法律法规的 效力性禁止性规定而属无效，缔约双方应按照合同法的相关规定承担 合同无效的法律责任。
案例五：
（2019）浙0482民初2679号
法院认为，宅基地使用权具有社会福利性质，农村村民基于特定的身份关系才能无偿从土地所有权人处取得宅基地使用权，宅基地使用权的流转应在本集体经济组织内部进行。城镇居民和非本集体经济组织成员购买宅基地使用权的行为，不但在主体上违反了国务院相关规章、政策的禁止性规定，也损害该集体经济组织的公共利益，应认定为无效。本案中，原告袁某与被告陆某协议转让的宅基地是原告家庭位于新埭镇原住宅搬迁置换而得，该宅基地所占土地性质系集体所有土地。被告陆某与原告非同一集体经济组织成员，不具备取得案涉宅基地使用权的主体资格，因此，二人所签订的协议损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）规定的情形，属无效。原告与被告陆某签订了二份宅基地转让协议书，虽然2011年2月25日签订的协议形成时间在后，但协议内容与前一份协议不冲突，后一份协议可以视作是对前一份协议的补充，原告要求确认该二份协议书无效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
案例六：
朱阿六、沈某等与朱某农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院认为：原告朱某作为户主，与同村村民朱某签订的《购房契协》系双方当事人的真实意思表示，所在村民委员会予以盖章，且未违反有关法律规定，对该《购房契协》，本院认定合法有效。至于原告沈某、朱某2、朱某1所称均未在《购房契协》上签字，未经其他共有人签字同意的问题，本院认为，原告朱某是案涉房屋申请建房的户主，被告朱某有理由相信朱某能够代表户内人员做出决定，况且协议签订后二十余年，原告沈某、朱某1、朱某2一直未提出过异议，现原告三人以未签字、不知情作为协议无效的理由，明显不符合常理，其主张不能成立。
案例七：
宋某、章某、宋某1等物权纠纷一审民事判决书
法院认为：三被告辩称涉案房屋系被告家庭共有财产，宋某强未经其他共有人同意，且土地使用权证未予变更，协议应属无效，本院认为，原告与宋某强之间的房屋买卖行为发生于2000年，宋某强的家庭成员均在同村居住，在长达近20年的时间内不可能不知情，且原告有偿取得该房屋，属善意第三人，应当维 护其合法权益，而土地使用权证是否变更不影响合同的效力，三被告以上述理由主张合同无效的辩解不能成立，本院不予采信。
综上，归纳来说主要就是以下方面涉及纠纷：
1、一户一宅
2、非同一经济组织成员之间的买卖
3、连环买卖
4、未经其他共有人同意出售农村房屋
5、买卖合同被认定无效后的处理
其中合同无效的处理需要看是否有关于拆迁利益的约定。有关法院的观点如下：
一：北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知：
第三，要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。
二：上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见：
农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：
第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。 第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实 际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际 居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。 对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：
第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。
第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房 款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可 以考虑在7：3左右。
三：江苏高院的相关规定：关于农村宅基地上房屋买卖如何处理？对于农村宅基地上房屋买卖应当区分两个层次：
（1）区分是否属于宅基地改革试点地区。中共中央办公厅和国务院办公厅于 2016 年联合下发了《关 于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，对改革试点地区宅基 地流转的限制性法律规定予以放宽，我省武进地区为宅基地改革流转地区，武进、仪征、泗洪为宅基地 抵押的试点，对此转让合同的效力可以根据试点地区的相关意见予以处理
（2）区分是否属于同一集体经济组织成员。
买卖双方属于同一集体组织成员的，因不违反《土地管理法》中宅基地由农民集体所有的规定，对集体经济组织 利益没有侵害，因此房屋买卖协议应认定为有效。买卖双方不属于同一集体组织成员的，根据《土地管理法》第 62 条的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”因此，农村私有房屋买卖后，出卖人将成为失地农民，不利于保护农民的利益，同时也违反农村集体经济组织的利益，故在当前城乡界限尚未完全打破，土地制度没有变革的情况下，根据现行法律规定，应认定买卖合 同无效。但在无效后的处理上， 应综合权衡买卖双方的利益，尤其是出卖人因土地升值或征收补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，妥善处理房屋的返还与补偿问题。对于房屋已经被征收或已纳入征收程序的，出卖人要求返还征收利益的，根据双方当事人的过错，适当予以支持。 对于未纳入征收程序的，当事人签订买卖时间较长，或者买受人已办理户口迁入手续等情形的，出卖人要求返还房屋的，原则上不予支持。当事人仅要求确认房屋买卖合同无效的，在裁判说理中对房屋是否返还予以表述。
之后就涉及农村房屋纠纷中特殊情况也通过案例做了讲解，包括家事案件中未经合法审批手续的房屋如何处理；未出资的未成年，是否享有权属；拆迁安置中，已婚未育部分的处理等等特殊问题，列举了（2018）浙0683民初4762号、(2017) 浙0226民初1065号、(2019)渝民申2608号、(2018)苏民申3359号、(2020)浙01民终8637号等等多个案例。
本次讲座持续两个小时，案例丰富多样，实践性强，朱俊律师结合日常办案中遇到的问题和司法案例，对涉农房产诉讼纠纷案件焦点问题进行了梳理和解读，并对与会人员提出的问题进行了一一解答，现场讨论氛围浓烈，与会人员纷纷表示受益匪浅。
最后，吴桂江主任对本次研讨会进行了总结，并对受邀嘉宾的分享交流表示感谢，同时也对与会人员表达了感谢。
