2021年4月10日下午，由杭州市律师协会农业农村专业委员会主办的涉农法律实务研讨会在杭州市律协大会议室顺利举行。本次研讨会由市律协农专委副主任朱俊律师主持，市律协农专委主任吴桂江律师、秘书长柳沛律师以及其他委员律师、非委员律师、实习律师共计60余人到场参会。本次会议特别邀请到了杭州市临安区人民法院昌化法庭副庭长郑洪志法官作了题为《农村土地流转法律问题探析及裁判思路》的主题讲座。

    会议开始后，主持人对本次研讨会作开场致辞，并隆重介绍了本次交流研讨会的分享嘉宾郑洪志法官。随后，进入主题分享环节，由郑洪志法官作专题报告。

    一、农村土地现有产权状态

    （一）农村土地的构成

    根据《中华人民共和国农村土地承包法》第2条，“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”农村土地可分为集体所有的土地，以及国家所有但由集体使用的农地这两大类。

    上述两大类土地包含了三种基本的用益物权，俗称“农村三片地”：一是土地承包经营权之下的“农地”，包括耕地、草原、林地等。二是集体建设用地使用权，主要用于乡镇基础设施、乡镇企业建设等。三是宅基地使用权，用于保有农户住宅以及其他地上建筑物。

    （二）三轮土地承包时间

    第一轮土地承包起止时间：1983年前后开始到1997年前后止，承包期15年（我国最早实行家庭联产承包责任制的是安徽省凤阳县凤梨公社小岗村）；第二轮土地承包起止时间：1998年前后开始到2027年前后止，土地承包期为30年；第三轮土地承包起止时间：2028年前后开始到2057年前后止，土地承包期为30年。

    土地承包经营权证换发时间：1983年前后、1998年前后、2018年前后。全国在2018年年底基本全部完成了土地确权工作，重新发放了确权证书。

    二、农村土地流转的相关问题

    （一）农村土地流转的基本法律框架

    （二）土地承包经营权流转沿革—以浙江省为例

    浙江省土地承包经营权流转沿革从上世纪80年代初萌芽状态，发展到如今较为完善，经历了一个曲折的发展过程，大致可分为四个阶段：

    一是1980-1986年的孕育起步阶段。农村全面实行家庭联产承包责任制，农民获得了生产自主权，国家提高粮食收购价，各地开始鼓励农户承包荒芜地、低洼地、偏远地等田地从事规模经营。农民的主业和主要收入来源都是农业生产。

    二是1987－1997年的快速推进阶段。随着乡镇企业的蓬勃发展，农业劳动力加速向二、三产业转移，为推进土地适度规模经营创造了条件。同时，由于种粮效益比较低，有的农户放弃土地承包经营权，有的倒贴租金转包土地，一些地方出现土地弃耕抛荒现象。为稳定粮食生产，1988年省政府出台《关于经济发达地区推进土地适度规模经营的若干政策规定》，1994年省委下发了《关于发展粮田适度规模经营的决定》，出台了提供补农资金、实行贷款倾斜、上门收购粮食等11条扶持政策，由此催生出一大批种粮规模经营大户。

    三是1998－2001年的调整回落阶段。适逢农业结构调整，发展效益农业和粮食流通体制市场化改革，粮食生产由指令性定购向自愿合同订单转变，农民能够自主决定种植经济效益高的作物，土地的使用价值逐步回升，加上《农村土地承包法》的颁布实施，农地流转价格上升，使原本凭借土地低使用成本和粮食生产优惠政策扶持起来的规模经营呈萎缩之势。

    四是2002年以来的飞速发展阶段，2002年十六大提出统筹城乡发展，实施“多予少取放活”的方针，2004年后中央几乎每年都发涉农1号文件，减免以土地为征收对象的农业税和农民负担，实行粮食直补等一系列支农惠农政策，农民持有承包土地的负担为零，使土地流转价格成为净收益。

    （三）土地承包经营权的流转

    1、基本背景

    党十九大报告将“巩固和完善农村基本经营制度，深化农村土地制度改革，完善承包地‘三权’分置制度”确立为实施乡村振兴战略的重大举措，明确了土地所有权、承包权、经营权“三权”分置制度安排。明确土地承包经营权的法律性质为土地所有权之上的他物权，即用益物权。

    2、土地承包经营权的分类

    农村土地承包的基本方式是家庭承包和其他方式承包，其他方式的承包是指不宜采取家庭承包方式的“四荒”地等农村土地，以自愿、公开、公正的原则通过招标、拍卖、公开协商等方式承包经营。在法律适用时需要注意，不同的承包方式，其承包资格、承包土地的范围、基本条件和程序方面的规定是不同的。家庭方式承包适用《农村土地承包法》第二章的规定；其他方式承包农村土地的，应当适用第三章的特别规定。

    案例：章某与清凉峰镇玉屏村村民委员会确认合同有效纠纷案

    案情简介：章某系玉屏村村民，2013年2月28日，章某与村委会签订《荒山承包合同》，合同约定村里20亩荒山承包给章某经营，时间40年，租金10万一次性付清。合同同时约定村委会不得单方终止合同。该合同签订时没有召开村民会议或经过村民代表大会讨论通过，也没有经过公示、招标。合同签订后，章某让村民们在空白纸上签字，并补上了村民会议记录。村委会于2019年12月28日向临安法院提起诉讼要求确认合同无效。

    【裁判要旨】法院告知村委本集体经济组织成员承包本集体的荒山不属于《土地承包法》第48条规定的情形，无需事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。

    相似案例：于长良与葫芦岛市南票区大兴乡二台子村村民委员会确认合同有效纠纷上诉案

    3、土地承包经营权流转的基本要求

    根据《农村土地承包法》第38条，土地经营权流转应当遵循以下原则：（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力或者资质；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

    值得注意的是，上面所提到的本集体经济组织成员所享有得优先承包权是法定优先权。非本集体经济组织成员和本集体经济组织签订的土地承包合同中即使约定承包期届满承包方享有优先承包权也不得对抗该法定优先权。

    对于本集体经济组织的成员享有的优先承包权的行使，虽然本条没有规定行使期限和行使方式，但是根据《土地承包司法解释》的规定和精神，在下列情形下，本集体经济组织成员不享有优先权：第一，在书面公示的合理期限内未提出优先权主张的，不享有优先权。虽然本法和司法解释对于其他方式承包的土地并没有规定要公开发包情况，但是如果发包方将发包的信息予以公开且公告集体经济组织成员承包，则本集体经济组织成员应当积极行使。如果未在书面公示的合理期限内提出优先权主张，则参照《土地承包司法解释》第十一条的规定，应当认定为放弃优先权。第二，即使未经书面公示，但根据《土地承包司法解释》第十九条的规定，在发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人，已经法律规定的民主议定程序通过，并由乡（镇）人民政府批准后，本集体经济组织成员亦不得再主张优先承包权。或者参照《土地承包司法解释》第十一条的规定，在本集体经济组织以外的人开始使用承包地两个月后提出优先权主张的，视为其已经放弃优先权，否则将会影响土地的正常利用。

    案例：王光宝与徐州市铜山区茅村镇梅庄村村民委员会、孙晋义农业承包合同纠纷案

    案情简介：1996年9月12日，原茅村镇蔡丘村委会（甲方）与王光宝（乙方）签订《土地承包合同书》，约定：将该村四组坐落在307公路南侧的田地承包给乙方种植管理（种植农作物），承包期限自1996年9月12日起至2011年9月12日止；合同期满后在同等条件下乙方有优先承包权。后双方均按约履行合同。合同履行期间，蔡丘村委会合并至梅庄村委会。合同期满后，梅庄村委会欲将涉案土地再次发包，王光宝及梅庄村委会四组村民孙晋义都有意承包该土地，两人均向梅庄村委会缴纳了5000元保证金。2012年3月2日，梅庄村委会召集四组村民代表商讨涉案土地的承包事宜，决定将土地发包给四组村民孙晋义。同年3月11日，梅庄村委会与孙晋义签订土地承包合同书。2012年10月11日，王光宝向徐州市铜山区人民法院起诉，请求确认王光宝的优先承包权及梅庄村委会与孙晋义签订土地承包合同无效。

    【裁判要旨】非本集体经济组织成员，不能享有法定的优先承包权，基于原承包合同约定的优先承包权，无法对抗基于法律规定取得的法定优先承包权。

    4、农村土地流转的基本方式

    三、家庭承包经营权的流转

    （一）转包、出租的流转方式

    集体经济组织成员将承包地转包给本组织内部的成员（2018年12月29日《农村土地承包法》第二次修正之前的第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。）其特点是转包费较低、时间较短。转包与代耕的区别主要是第一，代耕期限更短；第二，短于一年的，可以不签订书面合同；

    《农村土地承包法》第36条规定：“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。”一般是承包方将全部或者部分土地承包经营权出租给非本集体经济组织的成员，其具有租金较高、期限较长等特点。

    （二）互换的流转方式

    根据《农村土地承包法》第33条规定：“承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换，并向发包方备案。”集体经济组织内部成员之间可以自愿调整承包地（包括耕地、草地和林地）。

    互换作为一种小规模的土地承包经营权流转方式，起因于第一轮承包时基于绝对公平分配观念之下的承包地细碎化，土地承包制的初期，集体经济组织往往以优劣搭配的方式将承包地发包给农户，导致农户承包的地块过于分散，在生产过程中，农户基于方便耕作，自发将其承包的土地与其他农户的承包地进行交换，通过互换使得农户承包的细碎土地连片，方便进行集中耕作。互换期限不得超过承包期的剩余期限，互换主体只能是同一集体经济组织的承包方之间，互换应向发包方备案。

    根据《农村土地承包法》第33条规定：“土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”据此，土地承包经营权互换采取登记对抗原则，即未登记不影响合同生效。土地承包经营权既可以与发包方签订农村土地承包经营合同的方式取得，也可以通过转让、互换等继受的方式取得，但并非通过颁发土地承包经营权证的方式取得。土地承包经营权证是一种权利凭证，仅具有证据效力，并不具有设权效力。在互换事实得以确认的情况下，村民不能仅仅以其拥有的土地承包经营权证为由主张其享有该土地的承包经营权。

    （三）承包期内承包地的调整

    根据《农村土地承包法》第28条规定：“承包期内，发包方不得调整承包地。承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业农村、林业和草原等主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。”

    根据上述法条我们可以分析得出：第一，原则上禁止发包方在承保期限内调整承包地，承包合同明确约定禁止调整的，排除任何调整可能；第二，在自然灾害严重毁损承包地特殊情况下可以调整；第三，仅限于耕地和草地；第四，必须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3村民代表同意；第五，必须报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。

    （四）转让的流转方式

    1、流转的性质：承包方将全部或者部分承包经营权转让给第三方，其与发包方的法律关系终止，是最彻底的流转方式，不同于以上仅发生债权效力的出租、转包等流转方式，属于物权流转方式（转让、互换、入股）。土地适度规模经营能够依赖的权利形式在很大程度上只有转包与出租。同时应当注意，转让不同于回收。

    2、流转的要件：第一，必须经发包方同意。承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。土地经营权流转（转让）纠纷中，承包方要求流入方返还承包土地而提起诉讼时，流入方往往以土地承包经营权已经转让进行抗辩，而承包方则认为双方之间属于代耕或者转包关系。由于这类纠纷中，当事人之间多未签订书面合同，审判实践中应当如何认定双方之间权利义务关系的性质。

    （五）入股的流转方式

    根据《农村土地承包法》第36条规定：“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。”入股主要是将土地承包经营权评估后折价投资兴办企业或者合作生产。一般有三种模式：一是承包户之间直接成立合作设、股份制企业；二是农户土地承包经营权入股其他企业；三是集体经济组织股份合作制企业。

    （六）继承的流转方式

    1985 年施行的《继承法》第4 条规定: “个人承包应得的个人收益, 依照本法规定继承。个人承包, 依照法律允许由继承人继续承包的, 按照承包合同办理。” （《民法典》删除了本条）

    《农村土地承包法》第32条规定“承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包” 。第54条规定：“土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的,该承包人死亡,其应得的承包收益, 依照继承法的规定继承; 在承包期内, 其继承人可以继续承包。”

    《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释(2020修正)》第23条规定：“林地家庭承包中，承包方的继承人请求在承包期内继续承包的，应予支持。其他方式承包中，承包方的继承人或者权利义务承受者请求在承包期内继续承包的，应予支持。”结合本条的规定，本法就土地承包经营权或土地经营权的继承分成三种情况处理，即林地土地承包经营权、林地之外的土地承包经营权以及“四荒”土地的土地经营权。对于林地土地承包经营权和“四荒”土地的土地经营权，承认继承人有“继续承包”的权利，对于林地之外的土地承包经营权只承认继承人对“承包收益”的继承权。所谓的通过个人承包得到的收益是指公民个人承包集体所有的土地、森林、山岭、草原等，依照法律或合同的约定所取得的合法收入，既包括公民生前个人承包已取得的合法收益，也包括由于承包经营周期较长，承包人死亡时尚未取得的收益即预期收益。

    土地承包经营以“户”为单位，如果农户的家庭成员为多人，其中一人死亡，由于作为承包经营的“户”依然存在，不发生继承问题。只有该农户中的最后一名成员死亡时，才发生土地承包经营权的继承。同时在法定继承情况下，应当区分人是否是本农村集体经济组织成员。

    案例：高贵宝与丁文由排除妨害纠纷案

    案情简介：高太系高贵宝之父，严田女系高贵宝之母，高太于2008年5月1日死亡，于2014年12月4日注销户口，严田女于2014年3月30日死亡，于2014年7月17日注销户口。1998年8月，原姜堰市人民政府签发的土地承包经营权证书确认，高太农户承包原姜堰市俞垛镇野卞村2组（现何野村17组）1号田1.09亩，2号田1.54亩、1号田秧池0.15亩，2号田秧池0.16亩，场地0.15亩。同月，原姜堰市人民政府签发的土地承包经营权证书确认，高贵宝农户承包原姜堰市俞垛镇野卞村2组1号田1.49亩，2号田1.52亩、1号田秧池0.15亩，2号田秧池0.16亩（紧挨高太的2号田秧池），场地0.15亩。1999年修建俞垛大道时，丁文由的承包地被征用。2000年，原野卞村生产队召开村民会议，协调将本案讼争的土地调整给丁文由种植，但未形成决议、文件等材料，也未报有关部门批准。自此至今，上述承包地中高太农户中的2号田1.54亩及秧池0.16亩，高贵宝农户中的2号田1.52亩及秧池0.16亩均由丁文由耕种，共计3.38亩。

    【裁判要旨】遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户，其本质特征是以本集体经济组织内部的农户家庭为单位实行农村土地承包经营。农村土地承包经营权不属于个人财产，故不发生继承问题。当承包耕地的农户家庭中的一人或几人死亡，承包经营仍然是以户为单位，承包地仍由该农户的其他家庭成员继续承包经营；当该农户家庭成员全部死亡，由于承包经营权的取得是以集体成员权为基础，该土地承包经营权归于消灭，耕地应收归农村集体经济组织另行分配，不能由该农户家庭成员的继承人继续承包经营。

    这说明了继续承包并不等同于继承法所规定的继承。而对于除林地外的家庭承包，法律未授予继承人可以继续承包的权利。当承包耕地的农户家庭中的一人或几人死亡，承包经营仍然是以户为单位，承包地仍由该农户的其他家庭成员继续承包经营；当该农户家庭成员全部死亡，由于承包经营权的取得是以集体成员权为基础，该土地承包经营权归于消灭，耕地应收归农村集体经济组织另行分配，不能由该农户家庭成员的继承人继续承包经营。否则，将对集体经济组织其他成员的权益造成损害，对农地的社会保障功能产生消极影响。本案中，高贵宝与高太已经分家，且高贵宝已经在本集体经济组织取得了土地承包经营权及相应的土地承包经营权证书，其与高太已经分属不同的农户，其已经不是高太农户的家庭成员。根据上述法律规定，对本案讼争的1.7亩耕地，高贵宝不能作为高太农户家庭成员继续承包经营，也不能以农户家庭成员继承人的身份继续承包经营。现高太、严田女已去世，该1.7亩耕地应由高太农户的其他成员继续承包经营，如无其他成员或者其他成员已死亡又或者其他成员的现状发生了法律规定的情形，高太农户的土地承包经营权归于消灭，应由发包方收归集体经济组织另行分配。

    （七）其他的流转方式

    主要包括代耕（代种）、土地托管（本质上属于代耕）、农地信托、反租倒包等，其中反租倒包指集体经济组织将已经发包给农户的土地租回，改善生产条件后，重新发包给本集体经济组织成员或本集体经济组织以外的单位或个人的行为。具体涉及两个合同：第一，集体与农户之间的反租合同；第二，集体与第三方的承包或出租合同。

    （八）承包合同的解除问题

    为防范土地出租者任意解除合同或者随意涨价，不致给承租者在土地上的前期投入造成极大损失，国家设定三权分置即所有权归集体、承包权归农户、经营权归集约化经营者，出租方不得任意解除合同，除非双方有约定或法定的解除合同的事由出现。一方要求变更合同，另一方不愿变更而要求解除合同；或者一方要求解除合同，而另一方不愿意解除而要求变更合同的处理。审理案件得围绕当事人的诉讼请求进行。当一方当事人请求解除合同，而客观上无法解除的，法院应当释明，建议当事人变更诉讼请求。当事人坚持解除合同不愿变更的，应当驳回其解除合同的诉讼请求。在判决解除合同时，争议土地上的农作物未到收获期的，合同应该在收获期满后解除；合同解除，另一方反诉要求承包户对其在土地上的合理投入给予适当补偿的，人民法院应予以支持。

    （八）家庭土地承包经营权流转中的抵押问题

    《农村土地承包法》第47条规定：“承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。担保物权自融资担保合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。实现担保物权时，担保物权人有权就土地经营权优先受偿。土地经营权融资担保办法由国务院有关部门规定。”

    （九）土地承包经营权的登记问题

    第一，土地承包经营权的初始创设采用意思主义；第二，针对物权性质的流转（互换和转让）采取登记对抗主义；第三，针对“四荒土地”承包经营权的流转，以取得承包经营权证为流转前提。如果一块承包地有多个权证，例如一宗承包土地办理两个经营权证。两证书虽不是同一级别政府颁发，但两证书均是由政府颁发，根据《土地管理法》第16条的规定，此争议应由人民政府先作出处理决定，当事人不服决定再向人民法院提起行政诉讼。

    承包方就同一土地签订两个以上土地经营权流转合同，流转合同的受让方均主张取得土地经营权的，由已经取得登记的受让方取得土地经营权；均未登记的，由合同生效在先的受让方取得。无法确定生效时间的，由已经依法占有并作出实际投入的一方取得。

    （十）“四荒土地”承包经营权的流转

    “四荒土地”承包经营权的取得具有其特殊性，主要体现在三点：第一，承包人不限于本集体经济组织成员。第二，取得方式采取公开竞价方式。第三，事先取得村民委员会或者村民代表2/3以上同意，并报乡镇人民政府批准。同时， “四荒地”流转需要满足三个要件：一是要取得各种权证；二是流转不受限制（包括抵押和继承）；三是本集体经济组织成员享有优先权。

    四、宅基地使用权的流转

    （一）宅基地使用权的基本概念

    宅基地使用权作为一种用益物权，建立在集体所有的土地权能基础之上。宅基地使用权是专门用于农户建造房屋和其他建筑物以用于生活目的的用益物权。与建设用地不同，宅基地不能够用于工商业活动或者旅游开发等，其根本目的就是为了满足农村居民居住用房。宅基地使用权是一种特殊的、无偿的、无期限的用益物权。宅基地使用权的主体是一个集合的，即以农村人口户籍管理中的基本单位“户”作为单元。

    （二）宅基地流转的禁止性规定

    1988年《土地管理法》第41条和1991年制定的《土地管理法实施条例》第26条和第27条承认城镇非农业户口居民和回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离退休干部以及回家乡定居的华侨、港澳台同胞享有使用集体所有的宅基地的权利。1998年修订的《土地管理法》废除了城镇非农业户口居民享有宅基地使用权的规定。《物权法》第153条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”（民法典已删除）在例外情况下宅基地使用权可以合法流转：一是继承；二是同一个集体经济组织内部成员之间的买卖。

    《民法典》第365条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”在登记对抗主义模式下，宅基地使用权人通过申请取得宅基地之后，并不需要登记即可以获得作为用益物权的宅基地使用权，权利产生时间为申请人所递交的申请获得批准并且本人实际已经占有该宅基地，即作为所有权人的集体经济组织将特定的地块转交由农户占有。

    《民法典》禁止宅基地通过买卖、抵押或者其他流转方式进入市场，所以，原则上宅基地使用权自身不会主动发生流转。但是，由于宅基地使用权人同时作为宅基地之上的房屋的所有权人，通过继承或者其他方式可能发生因“地随房走”的法律后果，即因房屋所有权变动导致宅基地使用权随之变动。在宅基地使用权人已经办理了登记，因为房屋毁损、脱离原集体经济组织而丧失宅基地使用权时，如果集体经济组织收回宅基地，并且没有再次分配给其他村民，原宅基地使用权人必须办理注销登记。

    案例：郑维勋与蔡福根合同纠纷案

    案情简介：原告张来娟与郑维勋系夫妻关系，郑维勋系原临安县青山镇岳山村村民，婚后两人育有两个儿子，分别为郑明、郑均，郑维勋的父亲名为郑炳南。郑维勋所在户在原临安县青山镇岳山村享有一块农村宅基地并建有房屋。1991年，由于青中街进行改造，郑维勋所在户老房子被拆除。后郑维勋所在户(当时该户包含了前述5人)经村、镇协调，在岳山村被安排了一块新的宅基地建房并且经过了合法的建房审批。之后郑维勋一家自行投入资金建造了一幢二间三层的新房。1999年10月25日，郑维勋与本案被告蔡福根经协商一致后签订了一份《房地产买卖契约》(以下简称 《契约》)，约定郑维勋将案涉房产以240000元的价格出卖给被告。《契约》签订后，被告方逐步付清了所有房款，郑维勋户也将房屋腾空交由被告使用。另郑维勋于2014年6月2日去世，郑炳南于2005年9月12日去世，郑明、郑均也先后将户口迁出该户。

    【裁判要旨】根据我国法律、行政法规的规定，由于案涉的农村住宅(含宅基地)等标的物属于限制流通物，加之原、被告不属于同一农村集体经济组织成员，故双方之间的交易违反法律、行政法规的强制性规定，故上述《契约》应属无效。诉讼请求确认房屋买卖合同无效。

    案例一：黄军莲诉郑丹凤合同纠纷案

    案情简介：2006年11月17日，原、被告签订《住房转让协议》1份，约定由原告受让被告位于杭州市临安区昌化镇西大街25号整幢房屋，转让价款为386000元，转让后房屋产权归原告所有，不得反悔。协议签订后，原告依约付清了转让款，房屋交付原告使用至今已经十多年。2018年，因昌化镇城中村改造项目实施，案涉房屋被列入西街村金属板厂区块征迁范围。2018年10月16日，原告黄军莲、被告郑丹凤作为共同被补偿人与补偿人杭州市临安区昌化镇人民政府签订了《征地补偿安置协议》，明确房屋合法面积为192.58㎡，因选择货币化安置，房屋补偿款合计为1534644元。原告认为，案涉房屋已转让给原告，现案涉房屋因拆迁已不存在，故案涉房屋的拆迁款应当归原告所有。综上，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：确认坐落于杭州市临安区昌化镇西大街25号房屋拆迁所取得的安置补偿款1534644元归原告所有。

    【裁判要旨】本院认为，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的集体经济组织身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。转让协议签订时，原告不属于杭州市临安区昌化镇西街村村集体经济组织成员。转让协议虽然约定了房屋的买卖，但也涉及宅基地的处分，损害了集体经济组织的权益，违反了相关法律法规的强制性规定，故双方签订的转让协议系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

    有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因案涉房屋现已被征收拆迁，本案双方争议实质已转变为房屋拆迁补偿款的归属问题，因房屋拆迁补偿款相对于房屋的转让价值发生了增值，双方对于房屋增值的溢价部分均享有分配的权利，故本院认为案涉房屋拆迁安置补偿款为原、被告双方共同所有。

    对于案涉房屋拆迁安置补偿款的具体分配问题，本院根据协议、安置方案，以及转让协议的实际履行情况，本着诚实信用、尊重现状的原则，对案涉房屋拆迁安置补偿款分配如下：

    第一、因合同无效后两被告应当将房屋全部的对应利益返还给原告黄军莲，现由于房屋已被拆迁，双方签订房屋的转让协议时交易价为386000元，现房屋评估补偿款为346738元，故该部分款项归属于原告黄军莲。原、被告双方均认可协议签订后房屋即交付给原告居住至拆迁前，故协议中第（四）项搬迁费19258元归属于原告黄军莲。原告黄军莲在案涉房屋开设了临安市黄军莲杂货店至房屋拆迁前，故协议中第（十）项、第（十一）项住改非补贴、经营补贴共计49470元归属于原告黄军莲。由于被告郑丹凤系案涉房屋的仅有安置人口，故协议中的第（三）项安置补贴104000元系按照人口安置面积给予1300元/平方米的补贴，应归属于两被告所有。综上，以上款项原告黄军莲共计享有415466元，两被告享有104000元。

    第二、对于协议中剩余的补偿款共计1015178元，系案涉房屋被征迁后所产生的溢价，原、被告双方均享有分配的权利。本案中，因原、被告双方在明知案涉房屋所占土地系宅基地，不得向本集体经济组织以外的主体转让的情况下，仍签订了转让协议，故双方对合同无效均存在过错，应各自承担相应的责任。考虑到本案转让行为已发生至今十余年，本着诚实信用、尊重历史和现状的原则，本院酌情确定原告黄军莲享有85%份额，两被告享有另外的15%份额。即原告黄军莲享有862901.3元，两被告享有152276.7元。

    案例二：刘建儿诉章加寿合同纠纷案

    案情简介：2008年9月14日，原告刘建儿与章加寿签订《房屋买卖合同》，约定原告将位于龙岗镇上汤老街前街（门牌上汤130号），占地面积为69.09平方米，建筑面积138.18平方米、土地使用证号为临集建（90）字第3506130号的自有房屋卖给章加寿，房屋价款为36800元，由章加寿在合同签字时一次性付清。合同签订时，原告与章加寿皆为上汤村村民。同时合同约定，原告在章加寿交清房款后交付房屋，并且将房屋集体土地使用权人变更为章加寿。合同签订后，原告按照约定交付房屋，后章加寿去世，其法定继承人章妙玉、章妙兰皆为城镇户口，不具备法律规定的转让农村宅基地使用权“转让人与受让人”为同一集体经济组织内部成员的条件，原、被告之间无法过户案涉房屋，合同继续履行已无可能。原合同买方章加寿死亡后，原告与被告协商，要求被告搬离房屋，原告退还房款，但被告拒绝腾退房屋。因案涉房屋土地使用权仍属于原告，这一事实给原告出售案涉房屋、另购宅基地等均造成严重阻碍，问题拖延至今一直未予解决。请求法院判令：1、解除原告与章加寿于2008年9月14日签订的房屋买卖合同，被告腾空并搬出原告所有的位于杭州市临安区龙岗镇上汤老街前街（门牌：上汤130号）房屋；2、被告向原告支付房屋占用费46250元（按照同期市场价格每年5000元计算，从2012年1月1日暂计算至2020年3月31日，直至计算至被告实际腾空并搬出之日止）

    【裁判要旨】本院认为，原告与被告父亲章加寿于2008年9月14日签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容合法有效。当事人已履行了合同约定的相关义务，购买方章加寿已支付购房款，卖方刘建儿已将房屋交付章加寿。案涉房屋已由章加寿管理使用十余年之久，现原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。

    案例三：金国宝诉胡忠富合同纠纷案

    案情简介：原告金国宝诉称：1998年11月29日，原、被告签订了《房屋分割协议书》一份，双方约定合资建造位于杭州市临区锦城街道横潭村363号的房屋，房屋出资按照原告三分之一，被告三分之二承担，房屋建成后底第三层和底层平台楼梯间边的一间归原告所有，同时还约定如该屋拆迁或征用，所得款项按照双方的出资比例分成，即原告应得拆迁款的三分之一。2018年4月28日，政府发布了对案涉房屋的拆迁公告，被告与锦城街道签订了拆迁补偿协议，按照补偿协议，被告可得案涉房屋的拆迁补偿款共计4256282元。原告要求按照《房屋分割协议书》的约定分配被告所得拆迁款，诉讼请求：1、判令被告支付因坐落于杭州市临安区锦城街道横潭村363号的被搬迁补偿房屋所取得的货币补偿款1418760元并支付自起诉之日起的逾期付款利息损失（逾期付款利息损失以1418760元基数，从起诉之日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令原告对《搬迁补偿协议》中约定的一套限价期房享有购房资格；

    裁判要旨：1998年胡忠富与金国宝合伙建造了案涉房屋，并于1998年11月29日就房屋各自所占份额双方达成协议的事实清楚、证据充分。本案争议问题为：一、原告金国宝是否对案涉征迁补偿款享有分配的权利？原告金国宝与被告胡忠富签订的《房屋分割协议书》系双方自治意思表示，内容明确、真实，并不违反法律禁止性规定，应有效，该协议对当事人均具有约束力；金国宝对案涉房屋享有所有权，自然也享有因房屋征迁而转化的补偿利益，参与补偿款的分配的权利。二、原告金国宝与被告胡忠富各应享有哪些补偿？从《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》（以下简称《条例》）和《临安市征收集体所有土地房屋补偿办法》（以下简称《办法》）以及《征地房屋补偿安置协议》的本意看，房屋征收补偿包含对被征收的房屋价值的补偿和对被征收人安置的补偿等方面。具体的补偿利益为每个安置人口可得安置面积货币化补偿款587400元（8900×66）、人口安置补贴85800元（1300×66）、安置签约奖19800元（300×66）、货币化安置奖59400元（900×66）；临时过渡费由于征收合同明确约定按安置人口发放，每户不低于15600元，故应为被告胡忠富及其妻子所有；被告胡忠富及其妻子因系安置人口享有安置补偿共计1520400元。 3、扣除上述1、2二项剩余补偿款1520800元原告金国宝是否可分配？虽然金国宝非征迁的安置人口，但由于金国宝与胡忠富共建房屋，形成共有关系，双方签订的《房屋分割协议书》第七条已明确对征收利益分配作了约定，故双方应按约定比例予以分配，原告金国宝享有506933元。

    综上，原告金国宝享有房屋征迁补偿款共计812230元。由于案涉补偿款包含了被告胡忠富及其妻子作为被安置人口的补偿，具有人身属性，该部分的补偿应属于被告胡忠富及其妻子专有，应从全部补偿之中先予以扣除，故本院对原告金国宝主张其享有全部补偿款的三分之一的请求不予支持。被告胡忠富抗辩原告金国宝仅可参与房屋价值和装修补偿的分配的意见，因与《房屋分割协议书》第七条的约定不符，故本院不予采信。由于《房屋分割协议书》第二条、第四条均明确约定的是所有权，故本院对被告胡忠富主张《房屋分割协议书》仅约定金国宝对房屋享有占有、使用的权利，未对所有权作出约定的意见，不予采信。

    原告金国宝要求享有一套限价期房的购房指标的诉讼请求，由于原告金国宝并非是安置人口，也非横潭村集体经济组织成员，且《房屋分割协议书》第四条已明确约定房屋宅基地使用权归胡忠富，故本院对该诉讼请求不予支持。

    本次讲座持续两个小时，内容丰富，实务性强，郑庭长结合日常办案中的司法实践，对涉农纠纷案件焦点问题进行了梳理和解读，毫不保留地向律师同仁们分享了法官判案地考虑因素及相关裁判规则，充分体现了法律共同体的良性互动发展，与会人员纷纷表示受益匪浅。

    最后，吴桂江主任对本次研讨会进行了总结，并对受邀嘉宾的分享交流表示再次感谢，同时也对近期正在研究的项目型涉农法律服务产品进行了介绍，希望各位与会律师拓宽视野，以专委会为平台，进一步深度挖掘三农法律服务领域，助力国家乡村振兴发展。

    本次研讨活动主题明确，内容丰富，务实高效，收到与会人员的一致好评，大家纷纷表示希望后续农专委可以继续举办类似实务性活动，提高涉农法律服务的能力和水平。