浙江金道律师事务所 李 政 律师
一、本文的起因
2012年8月，浙江省媒体报道了一个可以说令人瞠目结舌的购房纠纷案例。
2012年7月，杭州市民甲为女儿女婿购买婚房，通过某房屋中介机构，看中了杭州市滨江区某住宅小区的一套114平方米的住宅。该房屋的所有权人为乙，乙委托丙代为销售该房屋，为此办理了委托公证文书；房屋的所有权证、土地证、契证齐全，没有被设置按揭或者抵押的登记。在签订买卖合同之前，甲与亲友共看房3次，未发现有人居住的迹象。7月31日，甲与丙签订房屋买卖合同，约定房屋售价198万元，另18万元税费也由甲承担。7月31日、8月1日，甲分两次付清198万元款项。在付清此外的税费后，甲于8月5日拿到过户后的所有权证、土地证、契证。
不料，到了第二天也就是8月6日，甲就发现自己新买的房屋被人换锁，并被简单装修了。此时才了解到，2012年3月，原房东乙已经与另一人丁就该房屋签订了房屋租赁合同，而且租赁期限是20年，租金已经全部付清！丁依据“买卖不破租赁”的法律规定，坚持要在该房屋中居住。
自己花了216万元钱买的要作为儿女婚房的房屋，要过20年后才能使用！甲几乎崩溃了。甲为此向媒体投诉求援，使得本案曝光。此事经媒体披露后，接到不少有相同相似经历读者的诉苦。原来，仅在杭州，就有不少购房人遭遇了在房屋过户后，才发现该房屋存在着签有长期租赁合同的承租人的事例。这不是“一房二卖”，而是它的变种，姑且可以称作“一房长租后又卖”。
经过媒体的后续跟踪报道，甲的购房案中又披露了一些新的信息。本案存有深刻的民间借贷纠纷背景，在本案中，乙与丙、乙与丁之间均有民间借贷关系。如果不存在乙、丙、丁恶意通谋的情形，则可以推断的是，乙欠丁债务不能归还，故用出租房屋20年的租金抵偿对丁的债务；乙欠丙债务不能归还，故委托其卖房，以售房款抵偿对丙的债务。但有一点是明确的，即乙、丙在出售房屋给甲的过程中，隐瞒了该房屋已经被出租20年的事实。对此，丙表示自己不知情，乙则在售房的过程中从来未与甲接触，也许乙并不知道房屋要卖给谁，甚至他可能根本就不关心这桩交易。
此事经媒体报道后，许多律师发表意见。这些意见总结起来，可以分为“解决纠纷”和“防范纠纷”两大类。
解决纠纷的意见，是解决甲目前困境的意见，主要有：（1）如果发现乙、丙、丁有恶意通谋的证据，则向侦查机关控告其触犯诈骗罪；（2）民事诉讼，要求乙降低价款或返还租金，再与丁协商，用所得款项促成其搬离；（3）民事诉讼，撤销与乙的房屋买卖合同，返还购房款，赔偿损失。等等。
防范纠纷的意见，是提醒潜在购房人，在购买二手房过程中要注意的事项：（1）实地看房，多加调查；（2）多节点付款，不要太早付清购房款；（3）在房屋买卖合同中设置比较高的违约金，增加对售房人的威慑力。等等。（见杭州《都市快报》2012年8月23日以来报道）
解决纠纷的意见，不在本文的探讨范围之内。亡羊补牢，本文意在讨论如何“补牢”。要避免这种情形的发生，关键还是在于设置防范措施。但是上文中所列的防范纠纷的意见，可以称之为操作技术上的防范，并非法律制度上的防范，并不能从根本上防止“一房长租后又卖”的发生。如本案中，购方人甲已经多次看房，而且有专业的房产中介的代理服务，但并未能发现房屋已经被长期租赁；多节点付款固然可行，但实践中，等到办理房产证过户时，购房人往往已经付清大部分款项；至于高额的违约金，更是防君子的招数，像本案中的卖房人，显然至少有民事欺诈的恶意，可谓早有损害购房人的谋划，因此高额违约金恐怕也不足为恃。所以，笔者以为，要从根本上杜绝“一房长租后又卖”这种欺诈购房人的情形，还是要确立法律制度上的防范措施，就是要在不动产法律制度建设方面下功夫，发挥不动产登记法律制度公示、公信的作用，以期达到保护交易安全，促进诚实信用的目的。
二、现有房屋租赁登记法律制度
房屋是不动产中最重要的类型。因为不动产的特殊性，《物权法》第9条、第10条规定，对其实行统一登记制度，并原则上采取登记生效主义。不动产登记法律制度，使得不动产登记具有公示作用和公信效力，目的在于保护不动产变动的交易安全。如《物权法》第20条规定的预告登记制度，明显是针对可能存在的“一房二卖、一房多卖”等情形，避免购房人或者其他不动产物权人遭受损害。但是，房屋租赁一向被认为是债权的一种，因此《物权法》未将房屋租赁纳入不动产登记法律制度中。
目前在我国法律体系中，有关规定房屋租赁登记制度的层级最高的法律、规章是《城市房地产管理法》（全国人大常委会2007年8月30日修改、施行）和《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号，2010年12月1日发布，2011年2月1日施行）。其中，《城市房地产管理法》第54条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。该条款属于比较笼统、原则性的规定，而且并未规定房屋租赁不登记备案的法律后果，尤其未涉及其民事效力问题。
依据《城市房地产管理法》制定的《商品房租赁管理办法》，其第14条至第20条比较详尽地规定了房屋租赁登记备案制度，即要求房屋租赁当事人在合同签订后30日内办理登记备案；登记机关是房屋所在地的建设（房地产）主管部门；符合登记备案要求的，主管部门应出具房屋租赁登记备案证明；房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等内容；房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在30日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续；主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统；等等。
应该说，《商品房租赁管理办法》对于房屋租赁登记备案规定得比较详尽，也具备可操作性。如果当事人不办理房屋租赁登记备案手续的，依该办法第23条规定，首先责令限期改正，逾期不改的，个人处1000元以下罚款，单位处1000元至10000元罚款。这种规定显然是行政管理性规定，同样不涉及房屋租赁民事行为的效力性问题。当然，《商品房租赁管理办法》作为一个部门规章，若由其来规定民事行为效力，本身也是不适当的，是违反《立法法》规定的。《立法法》第8条第8项规定，民事基本制度只能制定法律；而《立法法》第71条规定，部门规章规定的事项应当属于执行法律或者国务院的行政法规、决定、命令的事项。
可见，在现行的房屋租赁登记法律体系之下，房屋租赁行为的民事效力，不受登记与否的影响，其效力性，应按照《合同法》有关规定判断。归纳而言，就是当事人主体是否适格，意思表示是否真实，内容是否不违反法律、行政法规，不有悖于公序良俗。长期的房屋租赁合同，只要符合效力要件，同样具有法律效力。而且，据笔者了解，目前杭州地区没有办理过房屋租赁登记备案，也无从办理——笔者写作本文时询问杭州市房地产管理局，答复是没有房屋租赁登记业务。
众所周知，租赁虽为债权的一种，但具有对抗物权的特殊效力。法律为保护承租人的利益，维持租赁关系的稳定，而加以特别规定。《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是大家通常说的“买卖不破租赁”，从本文上举案例中丁以“买卖不破租赁”为据，坚持要在甲所购房屋居住下去看来，这句话在民众心目中已经有一定影响力。“买卖不破租赁”，在法学上称作租赁权物权化，它使得承租人得以对抗租赁物新所有权人，租赁合同在租赁期间对新所有权人继续有效。这就是本文上举案例中甲虽然购得房屋，却要在20年后才能使用的真接原因所在！
问题是，作为债权发生的原因之一，租赁合同在租赁当事人之间订立后即生效力，外人并不知晓；登记与否不影响其效力；租赁合同有效期限依《合同法》可以长达20年。而法律又规定租赁权具有对抗新所有权人的效力，却不强制要求它登记，向社会公示，这就留下了法律漏洞，容易被别有用心的人恶意利用，给交易安全带来隐患，显然对善意第三人保护不力，给人留下法律制度不周全、不公正的遗憾。这就是本文上举案例中甲虽然购得房屋，却要在20年后才能使用的法律根源所在！
为了消除这样的法律漏洞，避免遗憾，体现公正；笔者认为，既然租赁权具有物权化的效力，就应该把房屋租赁纳入到《物权法》的不动产登记法律制度中去，赋予其公示作用，避免再次发生甲这样的善意第三人受到不虞的伤害。但在具体的法律制度上，应该作出切合实际的条款设计。
三、关于房屋租赁登记法律制度的建议
建立房屋租赁登记法律制度，笔者以为，应该确立以下原则：
1.在《物权法》中加以规定，使得登记与否成为影响租赁行为对抗效力的因素；同时，这样做是在《物权法》的不动产登记法律制度上添砖加瓦，成本最小；
2.条款设计应该切合我国房屋租赁市场的实际，避免繁琐与不便；
3.平衡房屋承租人与潜在的新房屋物权人利益，统筹兼顾。
据笔者向杭州市房屋中介机构了解，目前杭州的房屋租赁期限，住宅类多是1至2年，占比达到80%以上，3年以上租期的几乎没有，因为房东考虑到可能出售租赁房屋的因素，不太会订立较长期限的房屋租赁合同。商铺及写字楼等商业用房则相反，因为承租方要装修投入及稳定营业，租期往往不会低于3至5年。
综上，笔者建议，关于房屋租赁登记法律制度的具体规定，可以设计为：
1.住宅租赁合同期限超过3年的，商业用房租赁合同期限超过5年的，应该向房屋所在地不动产登记机关提交房产证、房屋租赁合同、承租人身份证明等材料，办理房屋登记手续；
2.以上情形未办理登记，而承租期间房屋所有权发生变动的，住宅在超越3年后的租赁期间内，其承租人的承租权不得对抗新所有权人，商业用房在超越5年后的租赁期间内，其承租人的承租权不得对抗新所有权人；
3.登记的内容为承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码或者单位主体资格证书、租赁用途、租金数额、租赁期限等，同时记载于不动产登记簿和房屋所有权证书上。
抵押权等其他登记物权与租赁权发生冲突的，也可以做类似处理。
《物权法》中做了这样的规定后，可以使正常的长期房屋租赁得到有效公示，把恶意的长期房屋租赁损害大大降低；同时，现有正常的房屋租赁市场秩序也不会受到干扰。
按照上述规定，规定期限内的房屋租赁不必登记，可以避免房屋租赁当事人的不便。而万一新购房人在被隐瞒的情况下购买了已被租赁的房屋，也不会陷入漫长的等待，不会造成太大的损失。也许等到其与原房东之间的官司打完了，也就到了可以收回房屋的时间了。
按照上述规定，未办理登记的长期房屋租赁，其合同效力并不受登记与否的影响，只是发生超过规定期后的租赁期内，房屋承租人的承租权不再具有对抗房屋新所有权人的效果。如果发生这种情况，承租人可以依据房屋租赁合同向原房东追究违约责任。毕竟，一次性付清3年以上租金的承租人，在正常的房屋租赁关系中，是极其罕见的。
这样的规定，是加一个办理登记的法律义务在长期房屋承租人的身上。把法律义务分配给长租房屋承租人，比购房人花精力去弄清拟购房屋中到底有没有长期承租人，其成本要低得多，可行得多。
